Alquileres: la estrategia de los inquilinos para ganarle a la inflación que también le conviene a los propietarios

En medio de un mercado inmobiliario marcado por nuevas formas de redactar los contratos de locación, a partir de la derogación de la Ley de Alquileres, que volvieron a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial como se hacía ante de junio de 2020 y establece completo acuerdo entre las partes, algunos inquilinos encontraron una forma para pagar el alquiler y ganarle a la inflación, que también le conviene a los propietarios.

Estas nuevas medidas entraron en vigencia con la derogación de la ley el 29 de diciembre de 2023, y mientras rige el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que firmó Javier Milei, inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué referencia atar la actualización del contrato. Además, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler y en qué moneda.

A partir de estas modificaciones, brokers inmobiliarios consultados por LA NACION coincidieron en que lo importante en los nuevos acuerdos es aclarar que el objetivo de la actualización es no perder frente a la inflación. “El propietario hoy prefiere pesos, antes que dólares, con ajuste trimestral por IPC y el inquilino lo está aceptando sin conflictividad entre las partes”, agrega Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.

Lo dijo Milei: cuánto subió la oferta de alquileres y cuánto bajaron los precios desde que se derogó la ley

Antes del DNU, tanto la Ley 27.551, como el artículo 1196 del Código Civil y Comercial, prohibían a los inmuebles destinados a vivienda exigir el pago de alquiler anticipado de más de un mes. Ahora, esto que parecía una desventaja se convirtió en una salida para muchos locatarios.

“Algunos inquilinos comenzaron a ofrecer el pago por adelantado de un año o de la totalidad del contrato, algo que antes no se podía. Se hace una propuesta en base a un nuevo precio y se consulta con el dueño si la acepta o no”, comenta Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.

Para llevar a cabo esta nueva modalidad, al igual que el resto del contrato, deben ponerse de acuerdo ambas partes. Salaya Romera explica que el pago adelantado se realiza en dólares y una de las formas de calcularlo es de acuerdo a la rentabilidad anual del valor de la venta del inmueble, que hoy en día es de alrededor del 4%, aunque con una quita en el precio final. Por lo que, si un departamento tiene un precio de venta de US$100.000, el alquiler de un año sería de US$4000, este último podría representar el valor anual del contrato sin el descuento que las partes arreglen por el pago de contado adelantado.

Esta modalidad representa una gran ventaja para un inquilino que cuenta con todo el dinero junto y así puede cancelar el valor del contrato por determinados meses, un año o hasta la totalidad del acuerdo, en dólares y sin ajustarse en pesos por inflación. La moneda extranjera hoy queda por debajo del aumento de la inflación, por esto “los valores de rentabilidad mejoran, ya que la inflación en pesos avanza y los dólares quedaron trabados”, señala Salaya Romera.

Pero también, de esta forma se beneficia el propietario, porque, “aunque puede existir un arreglo que represente una baja del alquiler, recibe el dinero todo junto y en dólares”, agrega Enrique Abatti, abogado especializado en mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. Mientras que, por el lado del locatario, tiene el pago mensual resuelto y “no se ve afectado por la inflación”.

Los propietarios que no aceptan esta propuesta son los que necesitan tener el dinero en mano todos los meses y en pesos. Por ejemplo si el alquiler completa el ingreso de jubilación de su propietario o si el propietario cuenta con ese dinero para pagar las cuotas del colegio o expensas de su vivienda actual. Pero, para los que no necesitan el dinero en mano, “es una buena alternativa”.

Caen los precios y también las ventas en GBA: zona por zona, dónde están las oportunidades

Nuevos contratos: indexados por IPC y en pesos

Desde el final de la pandemia, la oferta de alquiler en la ciudad experimentaba una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023 de 4700 publicaciones. Sin embargo, tras la derogación de la ley de alquileres, en enero de 2024 la oferta en CABA aumentó un 62% en comparación con diciembre del 2023, según el último relevamiento de Zonaprop. En febrero, el aumento continuó con un 20,6%, lo que llevó a una variación acumulada en la oferta durante los dos primeros meses del año del 96%.

De a poco, los propietarios vuelven a poner a disposición sus inmuebles, en parte debido a la nueva flexibilidad que locador y locatario tienen para que el contrato se adapte mejor a sus necesidades. El dato clave es que, aunque los precios no disminuyeron con la misma intensidad que aumentó la oferta, están cediendo con una marcada desaceleración. En febrero, el valor medio del alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó solo un 2,9%, lo que representa el menor incremento desde octubre de 2021. En contraste, en enero y diciembre venían aumentando un 21% y un 18,6%, respectivamente.

“Los contratos en su mayoría son en pesos, porque la gente no gana en dólares, gana en pesos”, asegur Abatti, y concuerda con demás especialistas del mercado en que la indexación elegida es por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de forma trimestral, principalmente.

“Hoy el propietario prefiere que le paguen en pesos más actualización por IPC, y es aceptado por el inquilino, ante la expectativa de que la inflación continúe en aumento por encima del dólar”, concuerda Salaya Romera.

En medio de un mercado inmobiliario marcado por nuevas formas de redactar los contratos de locación, a partir de la derogación de la Ley de Alquileres, que volvieron a los términos establecidos bajo el Código Civil y Comercial como se hacía ante de junio de 2020 y establece completo acuerdo entre las partes, algunos inquilinos encontraron una forma para pagar el alquiler y ganarle a la inflación, que también le conviene a los propietarios.

Estas nuevas medidas entraron en vigencia con la derogación de la ley el 29 de diciembre de 2023, y mientras rige el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que firmó Javier Milei, inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué referencia atar la actualización del contrato. Además, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler y en qué moneda.

A partir de estas modificaciones, brokers inmobiliarios consultados por LA NACION coincidieron en que lo importante en los nuevos acuerdos es aclarar que el objetivo de la actualización es no perder frente a la inflación. “El propietario hoy prefiere pesos, antes que dólares, con ajuste trimestral por IPC y el inquilino lo está aceptando sin conflictividad entre las partes”, agrega Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima.

Lo dijo Milei: cuánto subió la oferta de alquileres y cuánto bajaron los precios desde que se derogó la ley

Antes del DNU, tanto la Ley 27.551, como el artículo 1196 del Código Civil y Comercial, prohibían a los inmuebles destinados a vivienda exigir el pago de alquiler anticipado de más de un mes. Ahora, esto que parecía una desventaja se convirtió en una salida para muchos locatarios.

“Algunos inquilinos comenzaron a ofrecer el pago por adelantado de un año o de la totalidad del contrato, algo que antes no se podía. Se hace una propuesta en base a un nuevo precio y se consulta con el dueño si la acepta o no”, comenta Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria.

Para llevar a cabo esta nueva modalidad, al igual que el resto del contrato, deben ponerse de acuerdo ambas partes. Salaya Romera explica que el pago adelantado se realiza en dólares y una de las formas de calcularlo es de acuerdo a la rentabilidad anual del valor de la venta del inmueble, que hoy en día es de alrededor del 4%, aunque con una quita en el precio final. Por lo que, si un departamento tiene un precio de venta de US$100.000, el alquiler de un año sería de US$4000, este último podría representar el valor anual del contrato sin el descuento que las partes arreglen por el pago de contado adelantado.

Esta modalidad representa una gran ventaja para un inquilino que cuenta con todo el dinero junto y así puede cancelar el valor del contrato por determinados meses, un año o hasta la totalidad del acuerdo, en dólares y sin ajustarse en pesos por inflación. La moneda extranjera hoy queda por debajo del aumento de la inflación, por esto “los valores de rentabilidad mejoran, ya que la inflación en pesos avanza y los dólares quedaron trabados”, señala Salaya Romera.

Pero también, de esta forma se beneficia el propietario, porque, “aunque puede existir un arreglo que represente una baja del alquiler, recibe el dinero todo junto y en dólares”, agrega Enrique Abatti, abogado especializado en mercado inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la Argentina. Mientras que, por el lado del locatario, tiene el pago mensual resuelto y “no se ve afectado por la inflación”.

Los propietarios que no aceptan esta propuesta son los que necesitan tener el dinero en mano todos los meses y en pesos. Por ejemplo si el alquiler completa el ingreso de jubilación de su propietario o si el propietario cuenta con ese dinero para pagar las cuotas del colegio o expensas de su vivienda actual. Pero, para los que no necesitan el dinero en mano, “es una buena alternativa”.

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Nuevos contratos: indexados por IPC y en pesos

Desde el final de la pandemia, la oferta de alquiler en la ciudad experimentaba una disminución constante, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023 de 4700 publicaciones. Sin embargo, tras la derogación de la ley de alquileres, en enero de 2024 la oferta en CABA aumentó un 62% en comparación con diciembre del 2023, según el último relevamiento de Zonaprop. En febrero, el aumento continuó con un 20,6%, lo que llevó a una variación acumulada en la oferta durante los dos primeros meses del año del 96%.

De a poco, los propietarios vuelven a poner a disposición sus inmuebles, en parte debido a la nueva flexibilidad que locador y locatario tienen para que el contrato se adapte mejor a sus necesidades. El dato clave es que, aunque los precios no disminuyeron con la misma intensidad que aumentó la oferta, están cediendo con una marcada desaceleración. En febrero, el valor medio del alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó solo un 2,9%, lo que representa el menor incremento desde octubre de 2021. En contraste, en enero y diciembre venían aumentando un 21% y un 18,6%, respectivamente.

“Los contratos en su mayoría son en pesos, porque la gente no gana en dólares, gana en pesos”, asegur Abatti, y concuerda con demás especialistas del mercado en que la indexación elegida es por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) de forma trimestral, principalmente.

“Hoy el propietario prefiere que le paguen en pesos más actualización por IPC, y es aceptado por el inquilino, ante la expectativa de que la inflación continúe en aumento por encima del dólar”, concuerda Salaya Romera.

 

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